近年来随着房屋租赁需求的增加及租赁市场人口规模的扩大，转租现象越发普遍，由此导致的转租纠纷也日益增多。实践中，为实现对出租房屋的管理和风险控制，出租人一般会与承租人在合同中约定“禁止或限制转租”条款，但受多种因素影响，租赁期限内承租人的租赁需求会发生变化，此时相比于退租，对外转租则是承租人成本最低的选择，因此未经出租人同意的转租纠纷常有发生。

案例：

张先生与一房管公司签订《租赁合同》，约定从2021年1月至2023年1月租用房管公司的门面用于经营，并且明确张先生不得擅自转租，否则房管公司有权收回房屋。2021年4月，在未经房管公司同意的情况下，张先生与李先生签订了自2021年4月至2023年1月的《门面转让协议书》，将门面以月租金1万元的价格转租给李先生，并承诺在李先生租赁期间会妥善处理与房管公司相关转租事宜。两个月后，房管公司发现转租事宜后即将涉案房屋收回，李先生的经营被迫中止并产生一定经济损失，李先生向法院提起诉讼，请求法院解除其与张先生签订的《门面转让协议书》并要求张先生赔偿其损失。经审理，李先生胜诉，法院支持了李先生的全部诉讼请求。

此案系由房屋转租引起的纠纷，属于房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在出租人房管公司与承租人张先生的法律关系中，张先生在未经房管公司的同意下将门面转租，违反了双方约定，属于违约方，要承担违约责任；在承租人张先生与次承租人李先生的法律关系中，由于张先生的过错导致房管公司收回房屋，使得与李先生签订的《门面转让协议书》无法履行，双方合同目的无法实现，也属于违约方，应承担违约责任，李先生可依法要求解除该合同并请求赔偿损失。

通过此案我们可知，房屋转租行为必须征得原出租方的同意并签订同意转租的协议才能得到法律保护。作为承租人，切忌贪图一时之便擅自转租，否则因此而造成的损失最终还是要自己承担。而作为次承租人在承租时，应确认承租人是房东还是“二房东”，若是“二房东”，应当要求承租人出具房东同意转租的声明，以此来规避法律风险。

鞍钢矿业教培中心 金禹忱